रेडीरेकनर दर जैसे थे, पण रेडीरेकनर म्हणजे नेमकं काय? घरांच्या किंमतीवर त्याचा काय परिणाम होतो?
शनिवार, 1 एप्रिल 2023 (12:53 IST)
कोणत्याही जमिनीचे अथवा घरांचे व्यवहार करताना पाहिल्या जाणाऱ्या रेडीरेकनर (बाजारमूल्य) दर आणि मुद्रांक शुल्क (स्टँप ड्युटी) यांच्यात कोणतीही वाढ न करण्याचा निर्णय राज्य सरकारने घेतला आहे.
आर्थिक वर्ष 2023-24 साठी राज्यातील स्थावर मालमत्तांचे रेडीरेकनर दर जैसे थे ठेवण्यात येतील, अशी माहिती राज्याचे माहिती नोंदणी महानिरीक्षक आणि मुद्रांक नियंत्रक श्रावण हर्डीकर यांनी दिली.
“राज्य सरकारच्या सूचनेनुसार 2023-24 च्या आर्थिक वर्षात 2022-23 मधील वार्षिक दर तक्ते, मूल्यांकन मार्गदर्शन सूचना आणि नवे बांधकाम दर संपूर्ण राज्यासाठी कायम ठेवण्यात येत आहेत,” असं हर्डीकर यांनी सांगितलं आहे.
गेल्या वर्षी (आर्थिक वर्ष 2022-23) राज्य सरकारने रेडीरेकनर दरात सरासरी पाच ते सहा टक्के वाढ केली होती.
यामध्ये ग्रामीण भागात 6.96 टक्के तर नगरपालिका क्षेत्रात 3.62 टक्के आणि महानगरपालिका क्षेत्रात 8.80 टक्क्यांनी ही वाढ करण्यात आली होती.
हाच दर यावर्षीही पुढे कायम राहील.
यामुळे, काही बांधकाम व्यावसायिकांसह गृहखरेदीदारांना दिला मिळाल्याचं म्हटलं जात आहे.
पण, त्याचवेळी काही बांधकाम व्यावसायिक किंवा सर्वसामान्य नागरीक हे जागेमध्ये नफा मिळवण्याच्या दृष्टीने गुंतवणूक करून ठेवत असतात. त्यांना या निर्णयाचा फटका बसू शकतो, असं तज्ज्ञांचं मत आहे.
रेडीरेकनर म्हणजे काय?
रेडीरेकनर दर म्हणजे एखाद्या जागेची सरकारच्या दृष्टीने निश्चित करण्यात आलेली किमान किंमत होय.
वार्षिक मूल्यदर तक्ते प्रणालीत स्थावर मालमत्तांचे बाजारमूल्य निश्चितीचे अधिकार नियम 1995 नुसार नोंदणी व मुद्रांक शुल्क महानिरीक्षक यांना देण्यात आलेले आहेत.
हे अधिकार वापरूनच महानिरीक्षक दरवर्षी 1 एप्रिल रोजी नवे रेडीरेकनर दर जाहीर करतात.
रेडीरेकनर ही स्थावर मालमत्तांची राज्य प्रशासनाने निश्चित केलेली किंमत असते. याच किंमतीवर आधारित नोंदणी आणि मुद्रांक शुल्क राज्य सरकार घेत असतं. म्हणजेच, रेडीरेकनरनुसार, एखाद्या जमिनीची किंमत ही 1 लाख रुपये निश्चित होत असेल. तर ती विकत घेण्यासाठी कमीतकमी 1 लाख रुपयांसाठी निश्चित टक्केवारीनुसार मुद्रांक शुल्क सरकारकडे जमा करावं लागतं. सध्या मुद्रांक शुल्क हे रकमेच्या 7 टक्के इतकं आकारण्यात येतं. त्यानुसार, 1 लाख रुपये किंमतीच्या जागेसाठी स्टँप ड्युटी ही 7 हजार रुपये इतकी ठरते.
समजा, काही कारणास्तव या जमिनीचा व्यवहार 3 लाख रुपयांचा झाला तर नियमानुसार संबंधित व्यवहारासाठी मुद्रांक शुल्क 3 लाखांवर निश्चित टक्केवारीनुसार लागू होतं. म्हणजे सदर जागा विकत घेण्यासाठी लागू होणारं मुद्रांक शुल्क हे 21 हजार रुपये इतकं असेल.
मात्र, समजा या जागेचा व्यवहार कमी रकमेला झाला तरी प्रशासनाने निर्धारित केलेल्या रेडी रुपयांनुसारच मुद्रांक आणि नोंदणी शुल्क द्यावं लागतं.
उदाहरणार्थ, एखाद्या व्यक्तीने संबंधित जागेचा व्यवहार 50 हजार रुपयांना करायचा ठरवला तरी त्यासाठीचं 7 टक्क्यांनुसार मुद्रांक शुल्क हे 3500 रुपये ठरेल का?
तर नाही. सरकारने रेडीरेकनरमध्ये निश्तिच केलेल्या दरानुसार सदर जागेच्या व्यवहारासाठी हा मुद्रांक शुल्क हे 1 लाख रुपयांप्रमाणेच आकारण्यात येत असतं. म्हणजेच किमान 7 हजार रुपये मुद्रांक शुल्क या व्यवहारासाठी आकारण्यात येतं.
रेडीरेकनर कसा ठरतो?
रस्ते विकास, नगरपालिका, महानगरपालिकांची स्थापना, नव्याने महापालिकेत समाविष्ट गावं, नव्याने निर्माण झालेलं नागरी क्षेत्र या सर्वांचा एकत्रित विचार यंदाच्या रेडीरेकनर दरात दिसून येणार आहे.
संबंधित वर्षांत राज्यात सर्वत्र झालेल्या व्यवहारांचा अभ्यास विभागाकडून करण्यात येतो. या सर्व आधारांवर त्याठिकाणी वाढ किंवा घटही केली जाते.
याविषयी माहिती देताना नोंदणी महानिरीक्षक श्रावण हर्डीकर यांनी सांगितलं होतं, "गेल्या पाच वर्षांत झालेला विकास, दोन वर्षांत झालेले व्यवहार, रस्त्यांचा विकास, मेट्रोचं बांधकाम यांच्यासोबत विभागाकडून करण्यात आलेल्या चौकशीच्या आधारे यंदाचे नवे दर ठरवण्यात येत असतात. इतकंच नव्हे तर रिअल इस्टेट कंपन्यांच्या वेबसाईटवरील जाहिरातींचाही यासाठी विचारही केला जातो."
“काही ठिकाणी जागांना मागणी-विकास नाही तरीही याठिकाणी रेडीरेकनर जास्त असल्याची तक्रार नागरिकांकडून केली जाते. उदाहरणार्थ, कचरा डेपो, स्मशानभूमी, दफनभूमी, कत्तलखाना, जलशुद्धीकरण केंद्र परिसरात अशी तक्रार पाहायला मिळते. अशा ठिकाणांपासून 100 मीटर परिसरात रेडीरेकनर दरात 25 टक्क्यांपर्यंत घट येत असते, असं हर्डीकर सांगतात.
गेल्या पाच वर्षांतील रेडीरेकनर दर
राज्यात 2017-18 मध्ये रेडीरेकनर दर वाढ करण्यात आली होती. त्यानंतर 2018-19, 2019-20 ही दोन वर्षे आर्थिक मंदीचं वातावरण तसंच नंतर कोव्हिड या कारणांमुळे वार्षिक मूल्यदर स्थिर ठेवण्यात आले होते.
2020 च्या मार्च महिन्यात कोव्हिडचा प्रादुर्भाव सुरू झाल्यामुळे 2020-21 चे नवे रेडीरेकनर घोषित करण्याची कार्यवाही करता आली नाही.
अखेर, सप्टेंबर 2020 मध्ये 2020-21चे रेडीरेकनर दर घोषित करण्यात आले. त्यावेळी रेडीरेकनर दरामध्ये सरासरी 1.7 टक्के इतकी वाढ करण्यात आली होती.
पुढे 2021-22 मध्ये हाच दर कायम ठेवण्यात आला होता.
मात्र, गेल्या वर्षी म्हणजेच 2022-23 मध्ये रेडीरेकनर दरामध्ये घसघशीत वाढ झाल्याचं पाहायला मिळालं.
वर नमूद केल्याप्रमाणे, 2022-23 करिता सरासरी 5 ते 6 टक्के वाढ करण्यात आली. यानंतर आता 2023-24 साठीचे रेडीरेकनर दर जैसे थे ठेवण्याचा निर्णय राज्य सरकारने घेतला आहे.
रेडीरेकनरपेक्षाही मागणीवरच भाववाढ जास्त अवलंबून
पुण्यात कार्यरत असलेले दिवाणी व फौजदारी वकील अड. नानासाहेब गायकवाड यांच्या मते, "रेडीरेकनर हे फक्त सरकारच्या निर्देशानुसार तिथलं किमान मूल्य निश्चित करण्यासाठी असतं. पण रेडीरेकनरचा सरकारी दर काहीही असला तरी सरकारी बाजारमूल्यापेक्षा प्रत्यक्ष किंमतीत तफावत असू शकते. मागणी तसा पुरवठा हे अर्थव्यवस्थेतील सूत्र याठिकाणी लागू होतं. त्यामुळे मागणी असल्याशिवाय कोणत्याही ठिकाणचे स्थावर मालमत्तांचे दर वाढू शकत नाहीत."
"घरांची किंमत ठरवणं हा दोन व्यक्तींमध्ये होणारा व्यवहार आहे. रेडीरेकनरमधून ती किंमत किती असावी, याचे संकेत मिळतात. पण प्रत्यक्ष मागणीवरच तिथली किंमत अवलंबून आहे. एखाद्या घरासाठी 500 खरेदीदार आहेत तिथली किंमत आणि 50 खरेदीदार असलेल्या घराची किंमत यांच्यात नेहमीच फरक असेल. घरांच्या किंमतीत वाढ होण्याची इतरही अनेक कारणे असू शकतात. वाळू-सिमेंट, लोखंड यांचे दर यांचा परिणामही घरांच्या किंमतीत होत असतो. सध्या देशात वाढत असलेली महागाई पाहता, घरांच्या किंमतीत वाढ होणं स्वाभाविक आहे, " असं गायकवाड सांगतात.
दरम्यान, गेल्या काही महिन्यांमध्ये बँकांच्या गृहकर्जाच्या व्याजदरामध्ये मोठ्या प्रमाणात वाढ झाल्याचं दिसून येतं. त्यामुळे सरकारने दरवाढ न करण्याबाबत घेतलेला निर्णय सर्वसामान्यांच्या दृष्टीकोनातून फायदेशीर ठरेल, असं तज्ज्ञ सांगतात.
